Diễn đàn kinh tế: Thuế chuyển nhượng bất động sản - Nguồn thu ngân sách bị "bỏ quên"?

Cách thông thường để trốn thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS) là lập song song hai hợp đồng: Một là hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động. Hai là hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại toà án. 

Hiện nay, không ít người mua và người bán bắt tay nhau để ghi giá bán thấp hơn nhằm mục đích trốn thuế. Bởi theo tính toán, một căn nhà được giao dịch với giá 5 tỷ đồng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2%, tương đương với 100 triệu đồng. Nhưng nếu hợp đồng công chứng để giá 2 tỷ đồng thì số thuế phải đóng giảm xuống chỉ còn 40 triệu đồng. 

TS. CẤN VĂN LỰC, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia: “Vấn đề của chúng ta là giá trị chuyển nhượng không sát với thực tế và đôi khi vẫn xảy ra tình trạng sai sổ sách, một sổ sách có giá trị rất thấp và một cái khác là theo giá trị thực cao hơn nhiều. Rõ ràng, đây là câu chuyện liên quan đến giao dịch mua bán bất động sản cần phải công khai minh bạch để giúp cho công tác kiểm tra giám sát hiệu quả hơn.”

Và có một hình thức khác dùng để trốn thuế hay được các doanh nghiệp áp dụng đó là mua bán lòng vòng. Ví dụ 1 doanh nghiệp bán cho chính chủ sở hữu doanh nghiệp với giá 3 tỷ đồng, bán bằng vốn không có lãi, thuế thu nhập doanh nghiệp không nộp đồng nào. Sau đó, cá nhân lại bán cho doanh nghiệp khác 6 tỷ đồng. Trong trường hợp này, tính thuế thu nhập cá nhân 2% trên 6 tỷ đồng là 120 triệu đồng. Phần chênh lệch họ được hưởng lợi là 480 triệu đồng.

PSG. TS. LÊ XUÂN TRƯỜNG, Trưởng Khoa Thuế và Hải quan, Học viện Tài chính: “Những quy định về giá đất trong Luật Đất đai hiện nay còn nhiều bất cập, phần lớn căn cứ để cơ quan thuế ấn định là giá chuyển nhượng BĐS  không thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định, nhưng giá UBND tỉnh quy định lại quá thấp so với giá thị trường. Cái gốc của vấn đề là giá do UNDB tỉnh quy định theo khung giá đất Chính phủ quy định, mà giá do Chính phủ quy định cũng thấp hơn giá thị trường.”

Câu chuyện “né” thuế chuyển nhượng BĐS đã được đề cập từ lâu, tuy nhiên đến nay dường như chưa có giải pháp hữu hiệu để chấn chỉnh tình trạng này. Một thông tin đáng chú ý, theo Bộ Tài chính, chỉ trong vòng nửa tháng qua, ngân sách Nhà nước đã thu thêm 222 tỷ đồng từ việc tăng cường thanh tra rà soát các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Không chỉ làm thất thu lớn ngân sách nhà nước, tình trạng này còn gây ra nhiều hệ lụy đối với thị trường BĐS. 

Trên thế giới, việc áp thuế chuyển nhượng bất động sản được áp dụng theo từng khung giá khác nhau cũng như theo thời hạn sở hữu bất động sản. 

Đức đang áp dụng thuế chuyển nhượng BĐS và thuế thu nhập cho hoạt động mua bán bất động sản. Theo đó, thuế chuyển nhượng BĐS có thuế suất dao động trong khoảng 0,8% - 2,8% tùy thuộc vào khu vực BĐS. Còn thuế thu nhập từ BĐS sẽ áp dụng mức thuế suất 14% - 42%.

Tại Anh, mức thuế chuyển nhượng bất động sản thấp nhất bằng 0% đối với BĐS trị giá dưới 250 nghìn bảng Anh; và mức thuế cao nhất là 12% đối với BĐS có giá trị trên 1,5 triệu bảng Anh. 

Còn tại Châu Á, như tại Đài Loan (Trung Quốc), luật mới đánh thuế 45% lợi nhuận của bất kỳ giao dịch BĐS nào mới sở hữu không quá 2 năm và 35% cho những khu nhà đất sở hữu không quá 5 năm. Hay như tại Singapore, thuế chuyển nhượng bất động sản hay còn gọi là thuế trước bạ được áp theo các mức khác nhau phụ thuộc vào loại bất động sản và tình trạng cư trú của người mua. Mức thuế trước bạ gia tăng là loại thuế cao nhất dao động từ 12% đến 25% giá trị bất động sản.

Và một điểm đáng chú ý khác ở các thị trường bất động sản phát triển là tất cả các giao dịch chuyển tiền trong hợp đồng chuyển nhượng đều được thực hiện qua hệ thống ngân hàng. Giao dịch này sẽ là căn cứ để các bên giám sát và thu thuế. Cùng với đó là có thêm sự thẩm định và định giá của các cơ quan định giá độc lập chuyên nghiệp.

Mới đây, Bộ Tài chính đã có công văn đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các Cục Thuế, điều tra xử nghiêm hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế, nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách nhà nước. Và theo các chuyên gia, để có thể ngăn chặn tình trạng trốn thuế chuyển nhượng bất động sản, sẽ cần thực thi nhiều giải pháp.  

Theo tìm hiểu của phóng viên, thời gian qua, nhiều địa phương như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu đã trả lại hàng nghìn hồ sơ sau khi cán bộ thuế thanh tra rà soát và thấy rằng giá trị kê khai bất động sản trong hợp đồng mua bán có dấu hiệu thấp hơn giá trị thực. Tuy nhiên các chuyên gia cho rằng, điều này là không có căn cứ. 

Luật sư TRƯƠNG THANH ĐỨC, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam: “Căn cứ duy nhất bây giờ là thông tư của Bộ Tài Chính về thu thuế thu nhập chuyển nhượng BĐS cá nhân. Tài liệu này quy định rằng hợp đồng chuyển nhượng BĐS có thể không ghi giá, có thể ghi giá thấp hơn thì sẽ mặc định áp dụng theo khung giá Nhà nước quy định. Khung giá đấy là để bồi thường, để giải quyết rất nhiều vấn đề, để nộp thuế nói chung, nhưng thuế chuyển nhượng lại bảo là theo giá thực tế.”

Trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng BĐS vẫn gặp nhiều khó khăn, do liên quan đến rất nhiều Luật cũng như nhiều cơ quan ban ngành. Do đó cần đưa ra nhiều giải pháp khắc phục.

TS. CẤN VĂN LỰC, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia: “Phải rà soát lại quy định và quy trình về định giá đối với quyền sử dụng đất. Hiện nay chúng ta đang đưa ra 5 phương pháp và rất là phức tạp chính vì vậy mỗi địa phương mỗi doanh nghiệp lại chọn một phương pháp khác nhau dẫn đến cơ quan thuế khi thông qua rất là lung tung cho nên phải rút gọn một đến hai biện pháp căn bản và yêu cầu nhất quán thực hiện.”

Theo quy định hiện nay, sẽ mất 5 năm để ban hành một bộ khung giá nhà đất. Các chuyên gia cho rằng, khoảng thời gian này là quá dài, không bám sát được thực tế biến động thị trường. 

Luật sư TRƯƠNG THANH ĐỨC, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam: “Tôi thấy 1 năm không đúng mà 5 năm cũng không đúng, phải là 1 biên độ nào đấy, 1 biến động nào đấy chúng ta phải thay đổi. Nếu như là 1 mảnh đất nào đó rất rẻ, đang là đất nông nghiệp lập tức trở thành đô thị, thậm chí tăng vài chục lần thì không có lý gì chúng ta đợi 5 năm điều chỉnh, ngược lại 5 năm nó xuống hoặc không thay đổi, không việc gì chúng ta phải thay đổi. Nó phải là sự biến động của thị trường, điều chỉnh hàng ngày hàng tháng không có nghĩa gì điều chỉnh tất, chỗ nào biến động, đến một mức độ nào đó có khó khăn chúng ta mới điều chỉnh, đấy mới là thị trường.”

Tổng cục Thuế mới đây đề xuất bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế, tuy nhiên cơ quan thuế không có chức năng điều tra, nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn.

Cùng bàn luận về chủ đề này, trong chương trình ngày hôm nay, Truyền hình Quốc hội Việt Nam đã mời tới trường quay 2 vị khách mời:

Bà DOÃN HỒNG NHUNG, Phó trưởng Ban Pháp chế - Hiệp hội Bất động sản

PGS.TS ĐINH TRỌNG THỊNH, Chuyên gia Kinh tế, Học viện Tài chính

Xin mời quý vị theo dõi chương trình!