Góc nhìn hôm nay: Sửa đổi luật để đất đai trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển

Hội nghị lần thứ năm, Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa 13 đang diễn ra tại thủ đô Hà Nội xem xét nhiều vấn đề quan trọng, trong đó Trung ương sẽ xem xét, đề xuất các chủ trương, định hướng tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai.

TIẾP TỤC ĐỔI MỚI, HOÀN THIỆN THỂ CHẾ, CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI

Phát biểu gợi mở một số vấn đề, về tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 khoá XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trong nhấn mạnh, đây là lĩnh vực rất rộng lớn, cơ bản, phức tạp, nhạy cảm, đặc biệt quan trọng, hệ trọng đối với sự ổn định và phát triển bền vững đất nước. Khi thảo luận, cần đánh giá tình hình và nguyên nhân, cần nắm vững phương pháp duy vật biện chứng, các quan điểm và nguyên tắc cơ bản đã được xác định trong Cương lĩnh của Đảng và Hiến pháp của Nhà nước để phân tích một cách toàn diện, khách quan kết quả thực hiện các chủ trương, chính sách, biện pháp nêu trong Nghị quyết Trung ương 6 khoá XI và pháp luật về đất đai.

Tổng Bí thư NGUYỄN PHÚ TRỌNG: Tập trung làm rõ sao nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội? Vì sao ở nhiều nơi, việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; tệ tham nhũng, tiêu cực liên quan đến đất đai chậm được đẩy lùi, thậm chí gia tăng? Vì sao số vụ khiếu nại, tố cáo thuộc về lĩnh vực đất đai vẫn còn nhiều và phức tạp? Vì sao thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh, chưa bền vững và còn tiềm ẩn nhiều rủi ro?... Đâu là nguyên nhân thuộc về quan điểm, chủ trương, chính sách nêu trong Nghị quyết và bất cập của Luật Đất đai năm 2013? Đâu là do các quy định dưới luật còn bất cập; có quá nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn? Và đâu là do việc tổ chức thực hiện yếu kém của các cơ quan quản lý nhà nước; do nhận thức chưa đầy đủ và ý thức chấp hành luật pháp chưa nghiêm?...”

Trên cơ sở đó, đề xuất các chủ trương, định hướng tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai; chú ý các vấn đề hiện đang vướng mắc hoặc gây bức xúc trong xã hội và những nội dung còn có ý kiến khác nhau. Chẳng hạn như: Nhận thức như thế nào cho thật đầy đủ, đúng đắn về sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu; quyền hạn, trách nhiệm của Nhà nước với vị trí, vai trò là đại diện chủ sở hữu, thực hiện chức năng, nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai và khi là chủ thể sử dụng đất. Chủ trương, chính sách về đất đai, nhất là về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về giao đất, cho thuê đất; về hỗ trợ, bồi thường, tái định cư, thu hồi đất; về tài chính đất đai, xác định giá đất và phát triển thị trường bất động sản; về chế độ quản lý và sử dụng đất nông nghiệp, đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh, và đất cho tôn giáo, tín ngưỡng; việc quản lý nhà nước về đất đai... cần tiếp tục được đổi mới, hoàn thiện như thế nào cho đúng, sát hợp với thực tế và đáp ứng được yêu cầu phát triển trong thời kỳ mới?... 

GỠ VƯỚNG LUẬT ĐẤT VÀ LUẬT QUY HOẠCH ĐÓN LÀN SÓNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Thời gian qua, những bất cập, rào cản trên thị trường đất đai đã được nêu ra ở nhiều hội thảo, phiên họp hay trên các phương tiện thông tin đại chúng như: quyền sở hữu đất đai còn chưa rõ ràng khiến việc thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp, dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Sự chồng chéo không thống nhất trong các văn bản pháp luật làm ảnh hưởng tới hiệu lực, hiệu quả của thực thi pháp luật đất đai. Thực trạng việc quản lý và sử dụng đất tại các địa phương cho thấy nhiều vấn đề bất cập tồn tại dai dẳng trong công tác quản lý đất, giao đất, lập quy hoạch đô thị…, dẫn đến chất lượng quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch không đảm bảo. 

Trong 5 năm gần đây, tổng mức đầu tư của các dự án bất động sản trên địa bàn Hải Phòng tăng trên 10 lần so với những năm trước 2015, tỷ lệ tăng trưởng bình quân hàng năm đạt trên 25%. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển Hải Phòng cũng đang gặp không ít khó khăn, vướng mắc. Là thành phố trực thuộc trung ương, nên công tác quy hoạch của thành phố bị điều phối bởi Luật Đất đai, Luật Quy hoạch và Luật Xây dựng đô thị. Với việc không được thực hiện các dự án theo hình thức BT khiến Hải Phòng cũng như nhiều thành phố trực thuộc trung ương đang rất vướng trong thu hút được nguồn vốn xã hội hóa thực hiện các dự án, đặc biệt các dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ.

Ông LƯU ĐỨC CƯỜNG, Viện Trưởng viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc gia: "Tôi cho rằng 2 quy hoạch nếu hiểu đúng nghĩa và có đơn vị tư vấn chất lượng và thực hiện đúng phương pháp thì không vấn đề gì. Tuy nhiên hiện nay các quy định chi tiết pháp luật về nội hàm 2 quy hoạch này chưa rõ ràng. Cần nói thêm rằng nếu 2 quy hoạch này tích hợp là một nữa thì chúng ta có bản quy hoạch chắt lọc hơn, tiết kiệm ngân sách hơn.”  

Ông HOÀNG VĂN CƯỜNG, Đại biểu Quốc hội TP.Hà Nội: “Điều quan trọng nhất trong sửa luật đất đai lần này là chúng ta phải that đổi quan niệm quản lý nhà nước về đất đat, đất đai là nguồn lực trong điều kiện thị trường phải được sử dụng công cụ thị trường để biến nguồn lực đất đai thành nguồn lực phát triển của đất nước. Vì vậy trong sửa Luật Đất đai lần này cần thay đổi căn bản phương thức quản lý đất đai”

Hải Phòng cũng như nhiều thành phố trực thuộc Trung ương đang là địa phương giàu tiềm năng về bất động sản hàng đầu của cả nước. Tuy nhiên những bất cập trong Luật đất đai cũng như sự chồng chéo giữa luật quy hoạch, luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản, đang là cản trở lớn nhất đối với quá trình thực hiện các dự án trong thực tế. Vì vậy, cần gỡ nút thắt này để Hải phòng nói riêng và cả nước nói chung đạt được mục tiêu trong phát triển kinh tế xã hội đã đặt ra.

Bên cạnh những hạn chế về mặt luật pháp, việc thực thi, quản lý đất đai cũng cho thấy những điểm nghẽn cần được tháo gỡ. Bất cập tồn tại trong công tác quản lý đất, giao đất, lập quy hoạch đô thị…, dẫn đến chất lượng quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch không đảm bảo; hiện tượng sốt đất ảo, chiêu trò làm giá đất; các vụ việc tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về đất đai phức tạp và kéo dài. Những hạn chế trong việc sử dụng công cụ thị trường trong việc quản lý đất đai cản trở việc hình thành thị trường đất đai minh bạch. Việc dừng phân lô, tách thửa đối với đất nông nghiệp được cho là cần thiết trong bối cảnh ngày càng có nhiều giao dịch mua gom đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm sau đó phân lô tách thửa bán lại cho các nhà đầu cơ bất động sản. 

Có thể nói hiện trạng phân lô, tách thửa đã diễn ra khá rầm rộ trong giai đoạn vừa qua khi giá nhà đất tăng cao đặc biệt ở các vùng ven thành phố như Đông Anh, Sóc Sơn, Ứng Hòa, Thạch Thất, Quốc Oai… Sau khi việc mua bán sôi nổi kết thúc, các nhà đầu cơ bất động sản không xây dựng nhà ở mà bỏ hoang khu đất trong nhiều năm đợi một chu kỳ tăng giá mới. 

TS.NGUYỄN VĂN ĐÍNH, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: “Việc phân lô bán nền hiện đang tạo ra hiện tượng găm giữ đất đai tìm cách đẩy giá thổi giá lũng đoạn thị trường lãng phí tài nguyên và không tạo ra phát triển kinh tế mà chỉ gây rối cho phát triển kinh tế địa phương.”

Ngay cả trong trường hợp người mua đất thực sự có nhu cầu xây nhà ở thì cách phát triển nhà ở manh mún như vậy sẽ tạo ra sự không đồng bộ về cơ sở hạ tầng tạo áp lực lên địa phương. Chưa kể đến tác động tiêu cực của việc phá vỡ quy hoạch địa phương, cản trở việc tích tụ tập trung đất đai. 

PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN, Trường khoa Phát luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội: “Công khai quy hoạch kế hoạch sử dụng đất trên các phương tiện thông tin đại chúng, người dẫn dễ tiếp cận. Chúng ta cảnh báo người dân nếu anh mua đất ở phân lô bán nền đất nông nghiệp thì anh vĩnh viễn không được chuyển mục đích sử dụng đất và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Các chuyên gia cũng cho rằng việc dừng phân lô tách thửa đối với một số loại đất như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có thể xem xét đưa vào Luật đất đai (sửa đổi) nhằm có cơ sở pháp lý vững chắc cho các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương quản lý và quy hoạch đất đai.

Quy định việc dừng phân lô, tách thửa đối với đất nông nghiệp chỉ là một trong những giải pháp tình thế. Về lâu dài cần sửa đổi Luật Đất đai để đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, pháp luật về đất đai, kịp thời tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, tạo nguồn động lực và động lực mới để phấn đấu đến năm 2030 nước ta trở thành nước công nghiệp hiện đại, có nhu nhập trung bình cao. 

Đất đai là chủ quyền, lãnh thổ của Tổ quốc, là không gian sinh tồn của cộng đồng dân tộc Việt Nam; là nguồn tài nguyên, nguồn lực to lớn để phát triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt tham gia vào tất cả các lĩnh vực hoạt động phát triển kinh tế, đời sống xã hội. Vì vậy, các chủ trương, chính sách pháp luật về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với phát triển kinh tế - xã hội, tác động đến mọi mặt đời sống, sản xuất, đến từng người dân, doanh nghiệp và thu hút sự quan tâm rất lớn của xã hội. Với tầm quan trọng, ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội, môi trường, quốc phòng, an ninh như vậy, chắc chắn tới đây, chính sách, pháp luật đất đai sẽ được hoàn thiện mà trước mắt là sửa đổi Luật Đất đai 2013 trên cơ sở nhận rõ những hạn chế, bất cập, khó khăn trong thực tế để đề xuất các chủ trương, định hướng sửa đổi hoàn thiện như thế nào cho đúng, sát hợp với thực tế và đáp ứng được yêu cầu phát triển trong thời kỳ mới, để nguồn lực đất đai trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước.

Để tìm hiểu thêm về vấn đề này, Truyền hình Quốc hội Việt Nam đã có trao đổi với ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh.

Xin mời quý vị theo dõi chương trình.

Thực hiện : Thu Quỳnh